不过，张大伟认为，目前的“地王”项目和2010年时的并不一样，各方不必过分紧张。一般的地王都有几个定义，其中楼面价创新高、溢价率超过100%是2个比较重要的指标。但从目前的情况看，土地成交单价并未失去理性。而2010年那轮土地热潮中“地王”项目，很多都出现了楼面价超过在售物业价格的情况。但今年全国各地出现的所谓“地王”项目的价格，叠加合理的开发成本很少有超过在售物业价格的，也就是说，实际溢价并不高。以北京的万柳和农展馆地块为例，虽然楼面价都在3万元/平方米以上，但区域商品房售价都在5万以上。如果土地出让价格低于目前的情况，反而不符合实际情况。

　　他预计，土地市场在2013年或延续2012年下半年成交活跃的市场行情，届时，土地市场整体将走出低谷，而土地价格将由振荡下降转为趋稳回升。

　　预计售价超6万元/平方米 

　　就在国土部针对“地王”发声的3周前，11月27日，北京市国土局发布了农展馆北路8号地出让公告。公告显示，该地块用地性质为F1住宅混合公建用地土地面积为2.81万平米，其中建设用地2.52万平米，建筑规模为5.9万平米。四至范围是：东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。起始价20亿元，折合起始楼面价3.38万元/平方米，接近万柳地块的成交楼面价33831元/平方米。而这一起始楼面价也创造了北京宅地记录，超过了万柳地块2.4万元/平方米的起拍价。

　　同时，出让文件中还对该地块设定了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。而这是第一次出现溢价后竞报非保障房面积的项目。

　　不过，对此3.38万元/平方米的起始楼面价，业内人士普遍认为价格还算适中，毕竟项目的位置十分优越，预计未来的售价肯定在6万元/平方米以上。

　　张大伟就表示，农展馆地块周围二手房均价在4万左右，其中典型项目有海悦名门，均价为4.3万元/平方米，伯宁花园则为3.5万元/平方米，周围的二手房公房均价在3.5万左右，主要有枣营北里、南里、麦子店等小区。同时，该区域内已多年无新建住宅供应。参考周围其他区域，该区域的商品房均价售价应该超过5万元/平方米。

来源:证券日报