经历了低迷的2014，楼市在2015年之初，似乎波澜不惊。

但如果细看各城市的土地和商品房成交情况，你会看到楼市分化正在加剧，一线城市抢地潮正如火如茶，二三线城市情况各异，而三四线城市短期基本没戏。暗潮涌动之下，楼市正在回归本质。

按照城市化的逻辑，似乎城市发展的规律一定是先大城市，然后中城市，再小城镇。

但看看中国的当下，结果似乎不是这样。一方面大城市因为垄断了过多的优质资源，更多的人口仍持续向大城市集中，而大量小城镇始终未形成对人口的聚合效应，虽然房子也一直在建，但人口增速缓慢，且新增人口消费能力有限。

在这样的背景下，要么加快对中小城市(镇)在教育等各方面配套的完善，要么只能看着大城市进一步承受人口涌入的压力，而小城镇则持续面临空城危机。

从目前情况看，这种状况在短期内很难改变。这种情况直接影响到市场，产品、营销、需求……都将在2015年，加速回归本质。

2015，产品将回归本质。

如果说以往开发商也会做些市场调研，但很多中小项目不过是走马观花而已。2015，在区域性过剩和产品同质化叠加的市场环境下，如何结合自己地块特点，从精准客户需求出发，开发出最能形成差异化卖点和比较优势的产品，将是决定项目能否在持续高库存的竞争环境下找到一片蓝海的关键。

2015年，更多房企关注产品，不仅仅是因为责任，更是因为这已经是突出重围的最佳出路。

2015，营销将回归本质。

2014年的楼市营销，从高大尚的论坛到“低到不能再低”、“少到不能再少”的美女秀，从各类明星助阵到各种疯狂的全民营销，案场也从送白菜豆油升级到加油卡和现金……

但结果呢?缺乏对项目差异化价值的深度挖掘，缺乏对最精准人群需求的细分和匹配，单纯的人海战，也只是凑个热闹。

2015年，营销将从产品的差异化价值提纯出发，紧紧围绕与产品最相关的最精准客群的需求，价值营销、人性互动，需求共鸣，将是2015年营销的真道。

2015，需求将回归本质。

住宅的投资价值将越来越越弱，商业的投资风险将进一步加大，团购也将渐渐被抛弃。自用自住者，将成为买房的主体，无论刚需还是刚改还是投资。

价格依然重要，但是否满足需求，将更关键。产品，将成为最有利的营销。而这种产品，不仅限于建筑本身，更包括品牌、服务与物管，甚至还包括邻居与文化。有想法的开发商，不仅建房子卖房子，更会卖生活方式卖文化共鸣。

2015，市场将回归本质。

限购将全面退出，限贷将更人性化，政策有形的手，将更多让位于市场无形的手。

一线城市限购将最终退出，在一定时间段，仍会有上涨的行情。二三线城市购房需求虽然相对稳定，但高库存尚需时日去化。加之近两年来的低首付促销已经透支了一部分未来，而不动产统一登记带来的对物业税的担忧，会使二手房供应持续走高，且不说官员不敢买房带来的需求减弱。在这种背景下，二三线城市分化将加速度，但总体情况将是涨少平多跌少。最困难的当属三四线城市，尤其是一些纯四线城市，人口涌入量有限，但大量新城超前、过度开发，仅靠农民进城来消化大量库存，去化周期将漫漫无期……

多数二三线城市，上半年，价格，仍将低位震荡，但区域和产品的分化将加速进行，库存量偏小的区域和比较优势突出的产品，将率先量价齐升。那些产品同质化严重且区域库存较高的项目，则需要更多的时间慢慢熬。至于下半年，要看经济的走势和信贷的政策等多重因素。总之，多数城市的房价，涨，空间有限，降，亦空间不足!

2015年，区域间的竞争会加剧，行业洗牌会加速。同区域的项目，将从贴身肉博的竞争慢慢形成小范围的竞合，一些中小房企在完成手中项目后将淡出市场，买房除了关注需求和价格，更要关注后续保障。

2015，想买房的不想买房的，都将时时面对各种派单、CALL客和来自互联网推送的打扰。信息越泛滥，求真越迫切，更多关注产品品质的责任房企，将获得越来越大的关注，而更多追求短平快的中小房企，将陆续出局。

2015，回归本质，拥抱本质，这是一个转折中依然充满阵痛，但阵痛后更充满希望的新时代!

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来源:巨细热点