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房地产行业新革命时代的导火索——土地流转
时间:2014-07-01 来源:本网综合 点击:
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中国三农观察网：2014年国内房地产行业下行趋势越来越明显，城市土地开发空间越来越小,而与之相对的是农村土地流转改革的热度越来越高，在国家继续推新城镇化的背景下，土地流转将形成资源配置和利益分配的新格局，并将为房地产行业新革命时代的导火索。
楼市要崩盘？北京房子跳水100万元无人问津？2014年春节以来，从杭州市某楼盘直降20%开始，江苏常州市、上海市、北京市等楼盘降价跳水等新闻频现报端，万科副总毛大庆也直言不讳房地产市场的悲观走势。这让购房者、炒房者们觉得惶惶：楼市的拐点是不是快到了？不然，为何市场一直看衰，为何地方政府松绑救市之势蠢蠢欲动？无论这些是事实还是房产商炒作，我们都不得不承认，房地产行业过去十年的爆发性增长难以为继了。房地产商需要转移视角，除深耕城市外再开辟新的资源和成长空间。
在城市房地产市场趋冷的同时，中央到地方对农村土地流转改革的推动却越来越热。十八届三中全会、2014年的政府一号文件、总理政府工作报告和两会上，“深化农村土地制度改革”都成为政府三农领域工作的重点。农村土地制度改革的核心是农村各类产权的确权和交易问题，而土地确权尤为重要。随着新城镇化的推进，建立城乡统一的建设用地市场进程将加速，以土地确权为基础的农村土地流转无疑是最为核心的一环。自2008年起，国内的成都、重庆、安徽等多省市已进行了农村土地流转的试点。
一、各地农村土地流转的模式
综观各地试点的土地流转模式，其核心无外乎是土地经营权、宅基地财产权等确权，通过土地产权交易所进行交易流转。
搜土地网是目前国内最大的农村土地流转交易平台，为土地流转提供了方便广阔的服务平台，促进农村土地有序流转
1.土地置换——成都、重庆模式
2007年6月国务院批准成渝统筹城乡综合配套改革试验区，成都、重庆获得城乡一体化改革的“先行先试权”，这是两地进行土地流转改革试点的政策背景。
在此之前，成都市已在探索土地流转方面的“三个集中两个放弃”（后延伸为“三个保障两个放弃”）、“土地增减挂钩”等模式，2008年以后才开始涉及农村产权改革。首先确权，不仅包括农村土地的集体所有权，还包括耕地、山林、建设用地和宅基地的农户使用权或经营权，以及住宅的农户所有权；然后搭建农村集体土地交易的平台。
成渝两地的土地流转改革试点，通过土地交易平台（搜土地网），对接城市资本与农村国土整治，由此增加农地和建设用地指标，再经由“占补平衡”和“增减挂钩”，进一步推动土地资源的集约利用，形成城市资本与农村闲散土地资源的良性互动，从而释放出更多的级差土地收益。但是实践过程中也存在着漏洞。一方面，一些房地产开发商高价拍得“地票”用于中心城区土地的开发，不利于城乡统筹发展；另一方面，地票交易获得的收益并没有真正全部反哺三农，土地收益的增值再分配有损“失地”农户。
2.资本撬动——土地信托模式
土地信托计划是由农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司（受托人）进行经营管理，信托公司利用其专业规划与管理，将开发经营的利润作为信托收益定期分配给农村集体组织或农户个人。
作为行业内首先在这一领域进行尝试中信信托，自2013年10月11日在安徽宿州成立首单土地流转信托至今，土地信托项目数量目前已增加到6单，分别位于安徽宿州、山东潍坊、贵州开阳、安徽马鞍山、河南济源、湖北黄冈。中信信托开展的土地流转项目均采取的是事务管理类信托+资金信托的模式。土地信托模式一方面通过土地流转形成集约化经营，另一方面也通过信托资金的介入对接农业生产经营过程中产生的资金需求和短期流动性缺口。
3.游离法外——农村小产权房
城镇化的进程中，大城市的扩张造就了“城乡结合部”、“城中村”等具备城市和乡村双重特点的过渡地带；乡镇经济的发展，围绕乡镇政府所在也崛起了一批小城镇。这些地带的商业、教育、医疗及企业等资源相对集中，流动人口规模及对居住的需求越来越大，于是相应就出现了大批建设在农村集体土地上对外出售但不合乎现行法律法规的“小产权房”。
深圳市小产权房规模高达全市总住房面积的一半。对此政府采取的是分类处理，整体考虑平衡的办法，处理已有的，严控新建的。针对有特殊原因的历史遗留，土地或房屋有一部分属于合法权益的，政府尊重事实，给予有限度的承认，针对违法的部分给予处理；在处理过程中，对部分进行规范的同时，还要对违法行为进行处罚。
现行《土地管理法》规定：农村集体土地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业等三个方面。因此，农村小产权房转正还需要制度的创新，一旦放开，势必对当下房地产行业和政府土地财政的格局产生极大的冲击。
二、房地产企业的机遇
各地对农村土地流转的探索，尽管还存在着收益分配不够公平、农地质量下降、交易不规范等不足，但是还是为改革开了个好头。这场改革必然会继续深化下去，同时形成资源的重新分配和新的利益格局，土地流转可能引起地产行业的新革命，而对于房地产商也意味着发展机遇。
1.扩充土地储备新渠道
在城市建设用地资源越来越有限的情况下，类似“地票”的制度创新，通过土地流转为房地产商提供了扩充土地储备的新渠道。
2.探索发展农业休闲综合体
休闲地产将是房地产商发展的方向之一，而构建一个农业休闲综合体可以作为休闲地产发展的一种模式。一方面，可避免与一线地产商正面交锋，抢占稀缺的旅游资源，降低开发风险；另一方面，农业休闲综合体的构建迎合了国家提出的新城镇建设要求，也能有效的解决“三农”问题，并能带动旅游、会展、文化、商贸、物流等多个产业的发展，因此也将获得乡（镇）村级地方政府的支持。而土地流转为围绕农业资源发展休闲地产提供了空间可能性。
3.小城镇建设，从城乡结合部开始。
我国的京上广深等特大城市“逆城市化”的进程初现，随着城镇化建设的深度推进，其他城市未来将也必然会经历这一阶段。房地产商尤其是在规划设计、地产开发、建筑施工、物业管理等全产业链布局的企业，在涉足小城镇项目规划和建设方面更具优势，甚至向小城镇整体运营商转型，追求可持续发展。从空间和土地升值潜力的角度，建议目前先从城乡结合部的小城镇建设开始。本网整理 。 编辑 徐娜
来源:本网综合
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